İnşaat Bi̇tti̇ği̇ Halde Müteahhi̇tten Tapusunu Alamayanların Durumu

Yazar: Av. Ali Güvenç KİRAZ

Tarih: Sept. 18, 2020

28 Mayıs 2014 tarihinde yürürlüğe giren Tüketici Kanunu kapsamında Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri maddeleri aslında tam olarak uygulanabilseydi bugün karşılaşmış olduğumuz temel sıkıntı ortaya çıkmayacaktı. Çünkü Tüketici Kanunu konut satışlarında tüm detayları içeren ön bilgilendirme formu, satın almak isteyen tüketiciye zorunlu olarak noterden satış vaadi sözleşmesi yapma şart, 14 gün içerisinde hiçbir şart ileri sürmeden sözleşmeden cayma yine teslime kadar bir süre için belli bir cezai şart ödeyerek cayma hakkı getirmişti.

Belki de bu yasada ki en önemli düzenleme konut alanlara müteahhitlerin bina tamamlama sigortası, hak ediş (inşaat bedelinin depo edilmesi) teminat mektubu sunulması seçeneklerinden birisinin sunulması zorunluluğudur. Bugüne kadar bu maddelerin uygulandığını göremedik ve maalesef ki inşaat sektöründeki büyük aktörlerde dahil olmak üzere bu maddelere uymadığı için iflas eden veya zor duruma düşen müteahhitlerden daire alanların başına gelenler önümüzde büyükçe bir kriz oluşacağını gösteriyor.

Tablo aslında şu şekilde başlıyor. Tüketici bir projeden bir daireyi beğeniyor, ona genelde müteahhit firmanın antetli kağıdına bir satış sözleşmesi düzenleniyor ve yine finansman araçları imkanları sağlanarak kredi kullanılıyor ve tüketici daireyi satın aldığını zannediyor. Noterce düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi düzenlenmediği için çoğunlukla ve bu satış vaadleri de tapuya şerh edilmediği için müteahhitler tapuları kendi üzerlerine olan bu daireler üzerinden kredi kullanarak ipotek tesis ediyorlar. Ve tabi bu dairelerin tapuları müteahhitler üzerinde kaldığında ve zor duruma düştüklerinde yapılan hacizlerin karşılığında alacaklılar yine bu daireler üzerine haciz şerhini işliyorlar.

Peki tüketici bu durumda ne yapacak?

1) Öncelikle tüketici açısından kritik konu sözleşme ile satın aldığını düşündüğü bu yerin kendisine teslim edilmesidir. Kendisine bu yer teslim edilmiş , kendisi ve ailesi ile bu yere geçmiş oturmuş ve kendisi de borcunu yerine getirmişse zaman geçirmeden tapu iptali ve tescil davasını açmalıdır. Yargıtay’ın 1988/2 sayılı Hukuk Genel Kurulu kararı onlara önemli ölçüde yol gösterici olacaktır.

2) Tüketici satın almış olduğu bu daire üzerinde hacizler var ise bu hacizler şahsi alacak hakkı verdiği için tapuyu kazandıktan sonra bu hacizlerin kaldırılması için hukuki girişim başlatmalıdır. Bu hacizlerin kaldırılması mümkün olabilecektir.

3) Daireler üzerinde ipotek var ise işte bu önemli bir sıkıntı demektir. İpoteğin varlığı halinde ipotek bir ayni alacak hakkı verdiği için tüketici tapusunu alsa bile veya dava açarak tapusuna ulaşsa bile bu tapu üzerindeki ipotek varlığını sürdürebilecektir. Bu noktada bu projede yer satın alan maliklerin bir birliktelik halinde ipotek alacaklıları ile görüşmesi gerekmektedir. Bireysel girişimin bir faydası maalesef ki olmayacaktır. Birliktelik halinde banka gibi ipotek alacaklıları ile bir masa etrafında bu ipotek alacağını nasıl ödeneceğinin belirleneceği bir yol haritası çıkarılabilir. Aksi halde ipotek alacaklısı tüm bu bağımsız bölümlerdeki ipoteklerin paraya çevrilmesini talep edebilir bu durumda satın alınmış olunan daireler için ciddi bir ikinci bedel ödemek zorunda kalınabilir.

4) Müteahhitten inşaat devam ederken daire satın alanların hukuki durumu ise inşaatın fiili tamamlama oranına göre farklılık gösterecektir. Şöyle ki;. Yargıtay’ın kararları ile belirlendiği şekilde tüketicinin yapmış olduğu sözleşme adi yazılı veya noterden düzenleme şeklinde olsun hiç fark etmez %90 fiili tamamlanma oranı esastır. Yani Yargıtay’ın tanımı ile gidersek kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bir bina yapılıyorsa ve bu binada en az %90 seviyesine gelinmişse artık müteahhit arsa sahiplerinin kendisine taahhüt ettiği dairelere sahip olmuş olur. İşte bu durumda müteahhit bu dairelerin tapularını daha önce devralmış veya %90 seviyesi tamamlandıktan sonra devralmış ve bunları tüketicilere devretmişse tüketicilerin elde etmiş oldukları bu tapular yasal geçerlilik kazanmış olacaktır. Bu noktada bu seviyeye ulaşmayan veya ulaşamayacak durumda olan inşaatlardan daire satın alan tüketicilerin ödedikleri bedeli geri istemek dışında bir hakları olmayacaktır.

Bilgilerinize saygılarımla
Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı

Kaynak: AGK